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2025년 7월 1일부터 대출을 계획하고 있다면 반드시 알아야 할 중요한 변화, 바로 '스트레스 DSR 3단계'가 시행됩니다. 이 제도로 인해 은행에서 빌릴 수 있는 돈, 즉 대출 한도가 이전보다 줄어들 수 있습니다.
"내 대출 한도는 얼마나 줄어들까?", "나는 대상에 포함될까?" 궁금한 점이 많으실 텐데요. 이 글 하나로 스트레스 DSR 3단계의 모든 것을 이해하고, 현명하게 대비할 수 있도록 핵심만 담아 정리했습니다.
스트레스 DSR 3단계, 이것만은 꼭 기억하세요! (핵심 요약)
- ✅ 적용 대상 확대: 이제부터 은행뿐만 아니라 모든 금융권의 거의 모든 가계대출에 적용됩니다.
- ✅ 스트레스 금리 상향: DSR을 계산할 때 더하는 가산금리가 0.75%p에서 1.5%p로 2배 상향됩니다.
- ✅ 지방 주담대 예외: 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방의 주택담보대출은 올해 말까지 0.75%p를 한시적으로 유지합니다.
- ✅ 집단대출 경과 조치: 6월 27일 이전에 입주자 모집 공고가 난 사업장은 종전 규정을 적용받습니다.
- ✅ 지금 할 일: 내 DSR을 다시 계산해보고, 필요하다면 대환대출을 검토하거나 금리 변동에 대한 대비책을 세워야 합니다.
한눈에 보는 스트레스 DSR 3단계 적용 현황
| 구분 | 적용 대상 | 스트레스 금리 | 적용 비율 | 시행일 | 주요 예외 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택담보대출 | 수도권 (서울, 경기, 인천) | 1.5%p | 100% | 2025.7.1 | 없음 |
| 주택담보대출 | 지방 (수도권 제외) | 0.75%p | 100% | 2025.7.1 ~ 12.31 | 한시적 유예 |
| 신용대출 | 전국 (잔액 1억 원 초과) | 1.5%p | 100% (변동형) | 2025.7.1 | 1억 원 이하 제외 |
| 기타 가계대출 | 전 금융권 | 1.5%p | 100% | 2025.7.1 | 없음 |
| 혼합형 주담대 | 전 금융권 | 1.5%p | 80% (기존 60%) | 2025.7.1 | 없음 |
| 주기형 주담대 | 전 금융권 | 1.5%p | 40% (기존 30%) | 2025.7.1 | 없음 |
1. 스트레스 DSR, 정확히 무엇인가요?
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 미래에 금리가 오를 가능성까지 고려하여 대출 한도를 정하는 제도입니다.
쉽게 말해, 실제 대출 금리에 '스트레스 금리(가산금리)'를 더해서 DSR을 계산하는 방식입니다. 이 가산금리 때문에 연간 갚아야 할 원리금이 더 많은 것으로 계산되고, 그 결과 대출받을 수 있는 총 한도가 줄어들게 됩니다.
중요한 점은 실제 내가 내는 이자에는 영향을 주지 않고, 오직 '대출 한도'를 계산할 때만 적용된다는 것입니다.
스트레스 DSR 단계별 시행 과정
- 1단계 (24년 2월): 은행권 주담대에 0.38%p 적용
- 2단계 (24년 9월): 주담대 + 신용대출까지 확대, 0.75%p 적용
- 3단계 (25년 7월): 전 금융권 모든 가계대출로 확대, 1.5%p 전면 적용
2. 내 대출 한도, 실제로 얼마나 줄어들까요?
이번 3단계 시행으로 수도권 기준, 개인의 대출 한도는 평균 3~8%가량 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 소득이 높고, 낮은 금리로 대출을 받을수록 한도 감소 폭이 더 커질 수 있습니다.
소득별·금리별 대출 한도 변화 비교 (예시)
(30년 만기, 원리금균등상환, DSR 40% 기준)
| 연소득 | 기존 금리 | 2단계 최대 한도 | 3단계 최대 한도 | 한도 감소액 | 감소율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 3.5% | 약 2.7억 원 | 약 2.5억 원 | -2,266만 원 | -8.4% |
| 6,000만 원 | 4.0% | 약 3.8억 원 | 약 3.5억 원 | -3,116만 원 | -8.1% |
| 1억 원 | 4.2% | 약 6.4억 원 | 약 5.9억 원 | -5,193만 원 | -8.1% |
3. 특별 케이스: 알아두면 좋은 예외 조항들
① 지방 주택담보대출: 연말까지 한숨 돌렸어요
지방 부동산 시장의 위축을 우려하여, 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방 지역의 주택담보대출에 대해서는 2025년 12월 31일까지 기존 2단계 수준인 0.75%p의 스트레스 금리를 적용합니다.
이로 인해 연소득 1억 원인 사람이 혼합형 주담대를 받을 경우, 수도권과 지방 간의 대출 한도가 최대 5,000만 원 이상 차이 날 수 있습니다.
② 집단대출: 6월 27일 이전 공고는 괜찮아요
2025년 6월 27일까지 입주자 모집 공고가 난 사업장의 집단대출(중도금, 잔금)은 이번에 강화된 3단계 규제를 적용받지 않고 종전 규정을 따릅니다.
- 일반 주담대: 6월 27일까지 매매계약 체결 및 계약금 납부 완료 시
- 이주비/재건축 대출: 6월 27일까지 관리처분계획 인가 취득 시
단, 기존 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때는 6억 원 한도 제한이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.
③ 혼합형·주기형 주담대: 규제가 더 강해졌어요
금리 변동 위험이 상대적으로 높은 대출 상품에 대한 규제는 더욱 강화되었습니다.
- 혼합형 대출 (초기 5년 고정금리 등): 스트레스 금리 적용 비율 60% → 80%
- 주기형 대출 (5년마다 금리 변동 등): 스트레스 금리 적용 비율 30% → 40%
이로 인해 연소득 1억 원인 사람이 혼합형 주담대를 받을 경우, 한도가 최대 3,300만 원까지 추가로 감소할 수 있습니다.
4. 실전 대비! DSR 계산법 & 체크리스트
DSR, 어떻게 계산하나요?
- 기본 공식:
(모든 대출의 1년 치 원리금) ÷ (나의 연 소득) × 100 - 스트레스 DSR 계산:
- 실제 대출 금리에 스트레스 금리(1.5%p)를 더합니다.
- 이 가산된 금리로 연간 원리금을 다시 계산합니다.
- 계산된 원리금이 연 소득의 40%(은행권 기준)를 넘지 않도록 대출 한도를 정합니다.
내 DSR에 포함되는 대출 vs 포함되지 않는 대출
| DSR 산정 포함 항목 | DSR 산정 제외 항목 |
|---|---|
| ✅ 주택담보대출 | ❌ 전세자금 대출 (무주택자) |
| ✅ 신용대출 (1억 원 초과 시) | ❌ 중도금 대출 |
| ✅ 자동차 할부금 | ❌ 300만 원 미만 소액 신용대출 |
| ✅ 카드론, 현금서비스 | ❌ 햇살론 등 서민금융상품 |
| ✅ 마이너스 통장 (약정 한도 전체) |
스트레스 DSR 3단계 대비 필수 체크리스트
Step 1. 내 현재 상황 점검하기
- [ ] 내가 보유한 모든 대출(신용, 할부, 카드론 등) 목록 만들기
- [ ] 현재 내 DSR 비율 정확히 계산해보기 (은행 앱 등 활용)
- [ ] 기존 대출의 중도상환수수료 면제 기간 확인하기
Step 2. 대출 실행 전 준비하기
- [ ] 스트레스 금리(1.5%p)를 적용해 예상 DSR 다시 계산하기
- [ ] 대출 희망 은행의 우대금리 조건 꼼꼼히 확인하기
- [ ] 소득 증빙 서류 최신 버전으로 미리 준비하기
Step 3. 장기적인 리스크 관리하기
- [ ] 고정금리 vs 변동금리 장단점을 신중히 비교하고 선택하기
- [ ] 금리 상승 시나리오를 가정해 나의 상환 능력 점검하기
- [ ] 불필요한 마이너스 통장 한도 줄이거나 해지하기
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 신용대출은 무조건 1.5%p 가산금리가 붙나요? A1. 아닙니다. 신용대출 총 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 적용됩니다.
Q2. 대환대출을 받을 때도 3단계 규제가 적용되나요? A2. 네, 그렇습니다. 대환대출도 신규 대출로 보기 때문에 강화된 DSR 3단계 규정을 적용받습니다.
Q3. 마이너스 통장은 사용한 금액만큼만 DSR에 포함되나요? A3. 아닙니다. 실제 사용 금액과 상관없이 설정된 약정 한도 전액이 DSR 계산에 포함됩니다.
Q4. 전세자금 대출은 DSR에 포함되지 않나요? A4. 무주택자의 전세자금 대출은 DSR 산정에서 제외됩니다. 하지만 유주택자의 경우 포함될 수 있습니다.
Q5. DSR이 40%를 조금 넘는데, 대출이 절대 불가능한가요? A5. 원칙적으로는 어렵지만, 긴급 생계자금 등 일부 예외적인 경우에는 은행 여신심사위원회의 승인을 통해 가능할 수도 있습니다.
자료 출처
- 금융위원회 보도자료 - 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정․발표
- 한국은행 - 스트레스 금리 산정 기준
- 금융감독원 - DSR 산정 가이드라인
- 은행연합회 소비자포털 - 스트레스금리 개요
⚠️ 중요 안내: 꼭 확인하세요!
본 가이드는 스트레스 DSR 3단계에 대한 이해를 돕기 위해 작성된 일반적인 정보입니다. 실제 대출 가능 여부와 한도, 금리는 개인의 신용도, 소득, 담보 가치 및 각 금융기관의 내부 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 대출 신청 전 반드시 해당 금융기관에 직접 문의하여 확인하시기 바랍니다.
