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2025년부터 전세보증 제도가 크게 강화되었습니다. 특히 8월 28일부터 새로운 심사 기준이 적용되면서 전세보증 가입이 훨씬 까다로워졌습니다. 이제 '전세보증금 + 집주인의 기존 대출(선순위채권)'을 합한 금액이 정부가 정한 기준을 넘으면 보증 가입이 거절될 수 있습니다.
내 소중한 보증금을 지키기 위해 필수가 된 전세보증보험, 어떻게 바뀌었고 무엇을 확인해야 할까요? 이 글 하나로 변경된 기준부터 3개 보증기관(HF, HUG, SGI) 비교, 그리고 보증 가입이 거절됐을 때의 대처법까지 모두 알려드립니다.
📝 핵심 변경사항 2가지, 이것만 기억하세요!
- 주택 가격 산정 방식 변경: 이제 주택 가격을 공시가격의 140%까지만 인정합니다. (기존 150%)
- 심사 기준 강화: 전세보증금과 선순위채권(근저당 등)을 합산하여 주택 가격의 특정 비율(80~90%) 이내인지 심사합니다.
내 전셋집, 보증 가입 가능할까? 3단계 셀프 체크리스트
복잡해 보이지만, 아래 3단계만 따라 하면 내 전셋집의 보증 가입 가능 여부를 직접 계산해볼 수 있습니다.
✅ 1단계: 우리 집 '주택가액' 계산하기
가장 먼저 보증의 기준이 되는 '주택가액'을 계산해야 합니다.
주택가액 = 공시가격 × 140%
- 공시가격 확인처: 부동산공시가격 알리미 사이트에서 주소를 입력하면 바로 확인 가능합니다.
- 주의!: 단독, 다가구 주택은 매매 시세보다 이 공시가격 기준을 우선 적용하므로 꼭 확인해야 합니다.
✅ 2단계: '총 부채' 확인하기
다음으로 내 보증금과 이 집에 잡혀있는 빚을 더해야 합니다.
총 부채 = 내 전세보증금 + 선순위채권
- 선순위채권 확인처: 등기부등본 '을구'를 확인하세요. 근저당권 채권최고액이 선순위채권에 해당합니다.
✅ 3단계: 허용 한도와 비교하기
마지막으로 계산한 '총 부채'가 '주택가액'의 허용 비율 안에 들어오는지 확인합니다.
총 부채 ≤ 주택가액 × 허용비율
- 수도권(서울/경기/인천) 및 규제지역: 허용비율 80%
- 비수도권 일반지역: 허용비율 90%
이 최종 부등식이 성립해야만 전세보증 가입이 가능합니다.
사례로 보는 보증 가입 가능 여부
말로만 들으면 헷갈리시죠? 실제 사례를 통해 쉽게 이해해 보세요.
❌ 사례 1: 수도권 원룸 (비규제지역, 허용비율 90%)
- 전세보증금: 1억 5,000만 원
- 공시가격: 1억 2,000만 원
- 선순위채권: 3,000만 원
- 주택가액: 1억 2,000만 원 × 140% = 1억 6,800만 원
- 허용 한도: 1억 6,800만 원 × 90% = 1억 5,120만 원
- 총 부채: 1억 5,000만 원 + 3,000만 원 = 1억 8,000만 원
- 결과: 가입 불가 (총 부채가 허용 한도를 초과)
❌ 사례 2: 서울 아파트 (수도권, 허용비율 80%)
- 전세보증금: 5억 원
- 공시가격: 4억 원
- 선순위채권: 1억 원
- 주택가액: 4억 원 × 140% = 5억 6,000만 원
- 허용 한도: 5억 6,000만 원 × 80% = 4억 4,800만 원
- 총 부채: 5억 원 + 1억 원 = 6억 원
- 결과: 가입 불가 (총 부채가 허용 한도를 초과)
어디서 가입해야 할까? HF vs HUG vs SGI 전격 비교
전세보증 상품은 크게 3곳(HF, HUG, SGI)에서 취급합니다. 각각의 장단점이 뚜렷하니 내 상황에 맞는 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
| 구분 | HF (한국주택금융공사) | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 핵심 특징 | 전세대출과 보증을 한 번에! 은행에서 대출받을 때 가장 많이 이용 |
가장 대중적인 보증보험 임차인이 직접 가입하는 경우가 많음 |
보증금액 한도 없음! 고가 주택, 아파트에 유리 |
| 최대 보증금액 | 수도권 7억, 기타 5억 | 수도권 7억, 기타 5억 | 제한 없음 |
| 보증료율 | 연 0.04% ~ 0.18% (가장 저렴) | 연 0.097% ~ 0.211% | 아파트 연 0.229% 기타주택 연 0.260% |
| 주요 심사기준 | 임차인(나)의 소득/신용 중요 | 임대인(집주인)의 신용 중요 | 임차인 신용 및 주택 LTV |
| 특이사항 | 2025.8.28부터 강화된 기준 적용 | 공시가격 126% 룰(140%×90%) 적용 | 보증료는 보통 금융사가 부담 |
| 추천 대상 | 전세대출과 보증을 동시에 해결하고 싶은 세입자 | 이미 입주했거나 보증보험만 따로 가입하고 싶은 세입자 | 보증금이 7억을 초과하는 고가 전세 세입자 |
🚨 보증 가입이 막혔을 때, 해결 가이드 (Q&A)
계약하려던 집이 강화된 기준으로 인해 보증 가입이 어렵다는 통보를 받았다면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 말고 아래 방법을 확인해 보세요.
Q1. 보증 가입이 안 된다고 하는데, 방법이 없나요?
A. 임대인과 협의하여 조건을 변경해 볼 수 있습니다.
- 전세보증금 낮추기: 보증금이 조금만 낮아지면 허용 한도 내로 들어올 수 있습니다. 차액만큼 월세로 전환하는 '반전세' 계약을 협의해 보세요.
- 선순위채권 상환 요청: 집주인에게 기존 대출 일부를 상환하여 근저당 채권최고액을 낮춰달라고 요청할 수 있습니다. (잔금일에 상환하는 조건으로 계약서 특약에 명시)
Q2. 계약 전에 꼭 넣어야 할 특약이 있을까요?
A. 네, '보증보험 가입' 관련 특약을 반드시 넣어야 안전합니다.
<특약 예시>
"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 동의하고 협조한다. 만약 임대인의 귀책사유(신용불량, 세금 체납 등) 또는 해당 주택의 문제(권리침해 등)로 보증 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다."
Q3. 다른 대안은 없나요?
A. 보증보험 외에 최소한의 안전장치도 고려해볼 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 이사 가야 하는데 보증금을 못 받았을 때, 대항력을 유지시켜주는 법적 장치입니다.
- 전세금 안전장치 서비스: 은행이나 신탁사가 보증금을 안전하게 보관해주는 에스크로 서비스를 이용할 수 있습니다.
마무리하며
강화된 전세보증 기준은 전세사기를 막기 위한 좋은 취지이지만, 당분간 전세를 구하는 세입자들에게는 큰 장벽이 될 수 있습니다. 이로 인해 보증 가입이 가능한 '안전한' 전세 매물은 줄어들고, 전세의 월세화는 더욱 가속화될 전망입니다.
전세 계약을 앞두고 있다면, 오늘 알려드린 체크리스트로 계약 전에 반드시 보증 가입 가능 여부를 확인하고, 꼼꼼한 권리분석과 안전 특약을 통해 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키시길 바랍니다.
