목차
2025년 6월 28일부터 주택담보대출(주담대) 규제가 크게 바뀝니다. 내 집 마련을 계획 중이거나, 주택을 추가로 구매하려는 분들이라면 반드시 알아야 할 내용입니다. 복잡한 정책 용어 때문에 헷갈리셨다면, 이 글 하나로 모든 궁금증을 해결해 보세요. 가장 중요한 5가지 핵심 변경사항부터 상황별 Q&A까지 알기 쉽게 정리했습니다.
1. 이것만은 꼭! 6.27 대출 규제 5가지 핵심 요약
시간이 없다면 이것만 기억하세요! 이번 규제의 핵심은 다음과 같습니다.
- 🏠 수도권 주택담보대출, 이제 무조건 6억 원까지만! 주택 가격이나 개인 소득과 상관없이 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주담대 총액이 최대 6억 원으로 제한됩니다.
- 🚫 다주택자, 추가 대출 원천 봉쇄 (LTV 0%) 이미 2채 이상 주택을 보유한 다주택자는 수도권 및 규제지역에서 집을 추가로 살 때 주담대를 단 1원도 받을 수 없습니다. (LTV 0%)
- 🔑 6개월 내 이사는 필수 (전입의무) 수도권 및 규제지역에서 주담대를 받아 집을 샀다면, 대출 실행일로부터 6개월 안에 반드시 해당 집으로 이사(전입신고)해야 합니다.
- 📉 생애최초 혜택 축소 생애최초 주택 구매자라도 수도권 및 규제지역에서는 LTV가 기존 80%에서 70%로 줄어듭니다. (단, 비수도권은 기존 80% 유지)
- 💰 생활안정자금도 1억 원으로 제한 이미 보유한 주택을 담보로 생활비를 빌리는 '생활안정자금대출' 한도가 연 1억 원으로 축소됩니다.
2. 6.27 대출 규제, 표로 한눈에 비교하기
어떤 내용이 어떻게 바뀌는지 아래 표로 간단하게 확인해 보세요.
| 구분 | 대상 | 적용 지역 | 주요 내용 | 시행일 |
|---|---|---|---|---|
| 주담대 총액 한도 | 주택 구입 목적 대출 | 수도권·규제지역 | 최대 6억 원 | 2025.6.28. |
| 다주택자 LTV | 2주택 이상 보유자 | 수도권·규제지역 | 0% (대출 금지) | 2025.6.28. |
| 1주택자 처분 조건 | 주택 갈아타기 | 수도권·규제지역 | 6개월 내 기존 주택 처분 | 2025.6.28. |
| 생애최초 LTV | 무주택자 | 수도권·규제지역 | 80% → 70%로 축소 | 2025.6.28. |
| 전입 의무 | 주담대 이용자 | 수도권·규제지역 | 6개월 내 전입 필수 | 2025.6.28. |
| 생활안정자금 | 1주택자 | 수도권·규제지역 | 연 최대 1억 원 | 2025.6.28. |
| 전세대출 보증 | 전세대출 이용자 | 수도권·규제지역 | 보증 비율 90% → 80% 축소 | 2025.7.21. |
3. 누가, 어떻게 영향받을까? 상황별 Q&A
내 상황에는 어떻게 적용될지 가장 궁금하실 텐데요. 사례별로 알기 쉽게 설명해 드립니다.
✅ 무주택 실수요자라면? (수도권 vs 비수도권)
Q. 생애최초로 수도권에 집을 사려고 해요. A. 수도권 및 규제지역에서는 LTV가 70%로 제한되며, 대출받은 후 6개월 안에 이사해야 하는 의무가 생깁니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 산다면 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있고, 6개월 내에 그 집으로 이사해야 합니다.
Q. 지방(비수도권)에서 집을 사는 경우는 어떤가요? A. 다행히 비규제지역인 지방은 기존과 동일하게 LTV 80%가 유지되며, 전입 의무도 없습니다. 수도권에 비해 상대적으로 조건이 유리합니다.
✅ 1주택자 '갈아타기'라면? (처분 및 전입 조건)
Q. 1주택자가 더 좋은 집으로 이사 가고 싶어요. A. 새로운 집을 사기 위해 주담대를 받았다면, 기존 주택을 6개월 안에 반드시 팔아야 합니다. 또한 새로운 집에도 6개월 안에 이사를 가야 합니다. 만약 이 조건을 어기면 받았던 대출금을 즉시 갚아야 하고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 금지되는 강력한 페널티가 부과됩니다.
✅ 다주택자라면? (LTV 0%의 의미)
Q. 이미 집이 2채 있는데, 수도권에 한 채 더 사고 싶어요. A. 수도권 및 규제지역에서는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지됩니다(LTV 0%). 즉, 100% 현금으로만 집을 살 수 있습니다.
Q. 다주택자도 생활안정자금 대출은 받을 수 있나요? A. 아니요. 수도권 및 규제지역에 2주택 이상 보유자는 생활비 목적의 주택담보대출(생활안정자금) 역시 완전히 금지됩니다.
4. 내 대출 한도는 얼마? 가격별 시뮬레이션
그래서 실제로 얼마까지 대출이 가능할까요? LTV 70%와 6억 원 한도를 동시에 적용하면 다음과 같습니다.
| 아파트 가격 | LTV 70% 적용 시 | 6억 원 상한 적용 시 | 최종 대출 가능액 |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 3억 5천만 원 | 6억 원 | 3억 5천만 원 |
| 8억 원 | 5억 6천만 원 | 6억 원 | 5억 6천만 원 |
| 10억 원 | 7억 원 | 6억 원 | 6억 원 |
| 12억 원 | 8억 4천만 원 | 6억 원 | 6억 원 |
| 15억 원 | 10억 5천만 원 | 6억 원 | 6억 원 |
결론: 주택 가격에 LTV를 적용한 금액과 6억 원 중 더 적은 금액이 최종 대출 한도가 됩니다. 즉, 10억 원짜리 집을 사도 대출은 최대 6억 원만 가능합니다.
5. 대출 실행 전 필수 체크리스트
실수로 불이익을 받지 않도록, 대출 신청 전에 아래 사항들을 꼭 확인하세요.
- [✔️] 6개월 내 전입: 대출 실행 후 6개월 안에 전입신고를 마칠 수 있는지 이사 계획을 미리 세우세요.
- [✔️] 위반 시 페널티 인지: 전입 의무를 어기면 대출 즉시 회수 및 3년간 대출 제한이라는 큰 불이익이 따른다는 점을 기억하세요.
- [✔️] 규제 예외 대상 확인: 2025년 6월 27일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 납부했다면, 기존 규정을 적용받을 수 있습니다. (단, 가계약은 제외)
- [✔️] DSR 40% 관리: 모든 대출의 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 관리해야 합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 분양권이나 입주권 잔금대출도 6억 한도가 적용되나요?
A1. 네, 잔금대출도 '주택 구입 목적 주담대'에 해당하므로 6억 원 한도가 적용됩니다. 단, 입주 전 내는 중도금 대출은 예외입니다.
Q2. 부부 공동명의로 집을 사면 대출 한도가 2배가 되나요?
A2. 아니요, 대출 한도는 인당이 아닌 주택 1채당 6억 원이므로 공동명의와 상관없이 총 6억 원까지만 가능합니다.
Q3. 생활안정자금 1억 원 한도는 매년 새로 생기나요?
A3. 아니요, 매년 갱신되지 않습니다. 기존에 받은 생활안정자금 대출이 있다면, 총 1억 원 한도에서 남은 금액만큼만 추가 대출이 가능합니다.
Q4. 규제지역은 현재 어디인가요?
A4. 현재(2025년 6월 기준) 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 규제지역으로 지정되어 있습니다.
Q5. 6개월 전입 의무는 언제부터 계산하나요?
A5. 주담대 실행일(대출금이 나온 날)부터 6개월입니다. 분양 아파트의 경우 소유권 이전 등기일로부터 6개월입니다.
면책 조항 (Disclaimer) 본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법적 또는 금융 자문이 아닙니다. 실제 대출 한도 및 조건은 개인의 신용도, 소득, 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 실행 전 반드시 해당 금융기관과 전문가에게 상담하시기 바랍니다.
