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대출을 갈아타거나 미리 갚으려 할 때 가장 먼저 확인해야 할 '중도상환수수료'. 특히 전세대출, 집단대출, 보금자리론은 상품마다 계산 방식과 면제 조건이 달라 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2025년부터 바뀌는 최신 규제와 함께, 각 대출 유형별 중도상환수수료 계산법, 면제 조건, 그리고 갈아타기 전 꼭 확인해야 할 체크리스트까지 알기 쉽게 정리했습니다.
핵심 요약: 이것만은 꼭 기억하세요
- 일반적인 계산 공식: 전세대출과 집단대출의 중도상환수수료는 보통
상환금액 × 수수료율 × (잔존기간 / 전체 대출기간)으로 계산됩니다. 하지만 보금자리론은 별도의 계산식을 사용합니다. - 최신 규제 변경 (2025년): 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료는 인지세, 감정평가비 등 실제로 발생한 비용 내에서만 부과되도록 개편되어 수수료 부담이 줄어들 전망입니다. 또한 1주택자의 전세대출 한도가 수도권 및 규제지역에서 2억 원으로 통일되는 등 대환 관련 규제가 변경되니 갈아타기 계획 시 반드시 확인해야 합니다.
대출 유형별 중도상환수수료 비교
1. 전세대출 (보증서/기타담보)
전세대출은 어떤 보증기관(HUG, HF, SGI)을 이용하든 수수료 계산은 은행의 공시 요율과 약관을 따릅니다. 보증기관은 대출 한도나 자격 요건에 영향을 줄 뿐, 수수료 산정 방식 자체를 정하지는 않습니다.
- 계산식: 상환금액 × 은행 공시 요율 × (잔존일수 / 대출기간)
- 특징: 은행 및 상품에 따라 ‘연 10% 이내 상환 시 수수료 면제’ 같은 특약이 있을 수 있으니, 대출 약정서를 꼭 확인해야 합니다.
2. 집단대출 (아파트 입주 잔금대출)
아파트 입주 시 받는 집단대출(잔금대출)도 기본 계산식은 전세대출과 동일합니다.
- 계산식: 상환금액 × 은행 공시 요율 × (잔존일수 / 대출기간)
- 특징: 일부 집단대출 상품은 사업장(아파트 단지)과 은행 간의 협약에 따라 ‘연간 대출 원금의 30%까지 무수수료 상환’과 같은 파격적인 특약이 포함되기도 합니다. 입주 시 안내문을 꼼꼼히 살펴보세요.
3. 보금자리론 (HF)
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)의 자체 기준에 따라 수수료가 부과되어 계산 방식이 명확합니다.
- 계산식: 상환원금 × 0.5% × {(3년 – 경과일수) / 3년}
- 특징: 3년이 지나면 수수료가 0원이 되며, 날짜에 따라 일할 계산됩니다. 2024년 1월 30일 이후 신청자부터는 사회적배려층이나 3자녀 이상 가구는 면제됩니다.
한눈에 보는 유형별 수수료 비교표
| 상품 유형 | 수수료 공식 | 요율 범위 (예시) | 면제 및 예외 조건 | 관련 정보 확인 |
|---|---|---|---|---|
| 전세대출 | 상환금액 × 요율 × (잔존일수/대출기간) | 은행별 공시 요율 (예: 0.59%~0.79%) | 연 10% 이내 무수수료 상환 등 상품별 특약 | 은행연합회 소비자포털 |
| 집단대출 | 상환금액 × 요율 × (잔존일수/대출기간) | 은행별 공시 요율 | 연 30% 한도 무수수료 상환 등 상품별 특약 | 우리은행 스마트리빙론 예시 |
| 보금자리론 | 상환원금 × 0.5% × {(3년–경과일수)/3년} | 0.5% 고정 | 사회적배려층, 3자녀 이상 가구 (24.1.30 이후) | HF 업무처리기준 |
대출 갈아타기(대환) 전 필수 체크리스트
- 최신 규제 확인: LTV, DSR 등 강화된 대출 규제와 전입 의무 등을 충족하는지 먼저 확인해야 합니다. 특히 6·27 이후 규제 지도와 같이 최신 정책을 꼭 점검하세요.
- 비용 비교: 새로 받을 대출의 금리 혜택과 기존 대출의 중도상환수수료, 그리고 인지세, 담보 설정비 등 부대비용을 종합적으로 비교하여 실익을 따져야 합니다. 더 자세한 내용은 은행 공시 읽는 법과 손익분기점 계산 글을 참고하세요.
- 필요 서류 준비: 등기부등본, 주민등록등본, 소득/재직 증빙서류, 임대차계약서(전세) 또는 분양계약서(집단) 등을 미리 준비하면 절차가 빨라집니다.
- ‘증액 없는 대환’ 가능 여부 확인: 기존에 생활안정자금 목적의 주택담보대출(연 1억 원 한도)을 받은 차주가 한도 증액 없이 다른 은행으로 갈아타는 것이 허용될 예정입니다. 자세한 내용은 ‘증액 없음’ 대환 예외 Q&A에서 확인해 보세요.
실제 계산 예시: 얼마나 나올까?
- 전세대출 갈아타기: 대출 1억 원(2년 만기)을 1년 사용 후 전액 상환 시 (수수료율 0.6% 가정)
> 1억 원 × 0.6% × (잔존 1년 / 2년) = 30만 원
- 집단대출 일부 상환: 대출 3억 원을 받은 후 1년 안에 1억 원 상환 시 (연 30% 면제 특약 적용)
> 연간 면제 한도인 9,000만 원(3억 원 × 30%)까지는 수수료 0원. 초과분 1,000만 원에 대해서만 수수료 부과.
- 보금자리론 갈아타기: 대출 2억 원을 10개월(약 304일) 사용 후 전액 상환 시
> 2억 원 × 0.5% × {(1,095일 – 304일) / 1,095일} ≈ 72만 2,374원
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 3년이 지나면 중도상환수수료는 무조건 0원인가요?
A. 네, 대부분의 은행 대출 상품은 대출 실행일로부터 3년까지만 중도상환수수료를 부과하며, 3년이 지나면 수수료 없이 자유롭게 상환할 수 있습니다.
Q. 전세대출 ‘연 10% 무수수료 상환’은 뭔가요?
A. 일부 은행의 전세대출 상품에 포함된 특약으로, 매년 대출 원금의 10%까지는 중도상환수수료 없이 갚을 수 있도록 허용하는 제도입니다. 자세한 내용은 이용 중인 상품의 약관을 확인해야 합니다.
Q. ‘증액 없는 대환’ 예외는 언제부터 적용되나요?
A. 금융위원회에서 개선 방향을 발표했으며, 구체적인 시행 시점은 금융감독원 규정 개정 이후 확정될 예정입니다. 대환을 준비 중이라면 관련 뉴스를 주시하는 것이 좋습니다.
Q. 수수료에 포함될 수 있는 ‘실제 발생 비용’ 항목은 무엇인가요?
A. 2025년 1월 13일부터 적용되는 기준에 따르면, 인지세, 감정평가수수료, 담보권 설정 비용, 임대차 조사 비용, 모집수수료 등 대출 과정에서 금융사가 실제로 지출한 비용만 수수료에 포함될 수 있습니다.
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출처 및 관련 정보
- 금융위원회: 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율 산정체계가 합리적으로 개선됩니다 (2025-01-09 보도자료)
- 금융위원회: 긴급 가계부채 관리 점검회의 개최 (2025-09-07 보도자료)
- 정책브리핑: 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아 (2025-06-27)
- 은행연합회 소비자포털: 대출수수료 비교공시
- 우리은행: 대출관련수수료 안내
