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최근 연이어 발표된 부동산 대출 규제로 많이 혼란스러우셨죠? LTV, DSR, 전세대출 등 용어도 어렵고, 날짜마다 바뀌는 정책 때문에 내 대출 한도가 어떻게 되는지 궁금하셨을 겁니다.
이번 포스트에서는 2025년 6월, 7월, 9월에 걸쳐 시행되는 핵심 부동산 대출 규제를 누구나 알기 쉽게 날짜별로 정리하고, 내 상황에 어떤 영향을 미치는지 유형별로 체크해 드립니다.
핵심 요약: 무엇이 어떻게 바뀌나?
- LTV (주택담보대출비율): 규제지역 LTV 40%로 다시 강화, 생애최초는 70% 적용.
- DSR (총부채원리금상환비율): 스트레스 DSR 3단계 시행으로 실제 대출 한도 축소.
- 전세대출: 1주택자 전세대출 보증 한도 2억 원으로 통일.
- 대환대출: ‘증액 없는’ 대환대출은 생활안정자금 한도(1억) 예외 허용 추진.
날짜별로 보는 부동산 대출 규제 변경 사항
가장 중요한 것은 ‘언제부터’ 어떤 규제가 적용되는지 아는 것입니다. 날짜별 핵심 변경 내용을 확인해 보세요.
1. 2025년 6월 28일부터 시행
지난 6월 27일 발표되어 바로 다음 날부터 적용된 내용입니다. 수도권 및 규제지역에 초점이 맞춰져 있습니다.
- ✅ 주택담보대출 최대 6억 원 한도 신설: 수도권·규제지역에서 집을 살 때 LTV, DSR와 별개로 대출 총액이 6억 원을 넘을 수 없습니다.
- ✅ 생애 최초 주택 구매자 LTV 70%로 조정: 기존 80%에서 70%로 축소되었으며, 6개월 내 전입 의무가 생겼습니다.
- ✅ 생활안정자금 대출 1억 원 한도: 보유 주택을 담보로 받는 생활안정자금 대출이 연 1억 원으로 제한됩니다. 2주택 이상 보유자는 취급이 금지됩니다.
- ✅ 주택담보대출 만기 30년 이내 제한: DSR 규제를 우회하기 위해 만기를 늘리는 것을 막기 위해 수도권·규제지역 주담대 만기가 30년으로 제한됩니다.
- ✅ 전세대출 보증비율 80%로 축소: 공적보증기관(HUG, HF, SGI)의 보증 비율이 90%에서 80%로 줄어 은행의 자체 심사가 강화됩니다.
2. 2025년 7월 1일부터 시행
대출 한도에 가장 직접적인 영향을 주는 스트레스 DSR 3단계가 시작됩니다.
- ✅ 스트레스 DSR 3단계 전면 시행: 대출 심사 시 적용되는 가산금리(스트레스 금리)가 1.5%로 상향됩니다. 이로 인해 기존보다 실제 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
- 지방 주담대: 2025년 12월 말까지 0.75%의 완화된 스트레스 금리가 적용됩니다.
- 신용대출: 잔액 1억 원 초과 시에만 스트레스 DSR이 적용됩니다.
3. 2025년 9월 8일부터 시행
9월 7일, 금융위원회의 긴급 가계부채 점검회의 이후 발표되어 다음 날 바로 시행된 강력한 규제입니다.
- ✅ 규제지역 LTV 40%로 환원: 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 규제지역(現 강남 3구, 용산) LTV가 50%에서 40%로 다시 강화됩니다.
- ✅ 1주택자 전세대출 한도 2억 원 통일: 수도권·규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받을 때, 공적보증 한도가 2억 원으로 일원화됩니다. 보유한 주택이 어디에 있는지는 상관없습니다.
- ✅ 주택 매매·임대사업자 LTV 0%: 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 사업자 대출을 받는 것이 사실상 금지됩니다.
나는 얼마나 대출받을 수 있을까? (유형별 영향 체크)
복잡한 규제, 내 상황에 맞춰 간단하게 확인해 보세요.
🏠 무주택자
규제지역에서 집을 구매할 경우, LTV 40%와 대출 총액 6억 원 중 더 낮은 금액이 적용됩니다. 여기에 스트레스 DSR 3단계(가산금리 1.5%)까지 고려하면 실제 대출 한도는 예상보다 더 줄어들 수 있습니다.
단, 생애 최초 주택 구매자는 LTV 70%를 적용받지만 6개월 내 전입 의무가 있습니다.
🏡 1주택자
수도권·규제지역에서 추가로 집을 사려면 기존 주택 처분 조건부로 LTV 40%를 적용받습니다. 만약 기존 주택을 처분하지 않는다면 주택담보대출이 금지됩니다. 또한, 전세대출을 받을 경우 보증 한도가 2억 원으로 통일됩니다.
🏢 다주택자
수도권·규제지역에서는 추가 주택담보대출이 전면 금지되며, 해당 지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출도 받을 수 없습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
가장 많이 궁금해하시는 질문들을 모았습니다.
Q. 규제 시행 전에 대출을 신청했는데, 괜찮을까요?
A. 네, 괜찮습니다. 6/28 대책의 경우 시행일 이전에 대출 계약 또는 신청이 완료된 차주는 이전 규정을 적용받습니다. 스트레스 DSR 3단계 역시 6월 30일까지 모집 공고가 났거나 대출 계약을 마쳤다면 2단계 규정이 적용됩니다.
Q. ‘증액 없는 대환대출’은 언제부터 가능한가요?
A. 9월 7일에 허용 방향이 발표되었습니다. 기존에 생활안정자금 1억 원 한도 규제를 적용받던 차주가 대출 총액 증가 없이 더 낮은 금리로 갈아타는 것을 허용하는 내용입니다. 구체적인 시행일은 감독규정 개정 후 공지될 예정입니다.
Q. 대출 한도는 ‘LTV 40%’와 ‘6억 원 상한’ 중 무엇을 따르나요?
A. 둘 다 적용됩니다. 최종 대출 가능 금액은 min(LTV 한도, 6억 원, DSR 한도), 즉 세 가지 기준 중 가장 작은 값으로 결정됩니다.
Q. 스트레스 DSR 3단계는 모든 대출에 적용되나요?
A. 사실상 모든 금융권의 가계대출에 적용되지만 예외도 있습니다. 지방 주택담보대출은 연말까지 완화된 금리(0.75%)가 적용되며, 신용대출은 대출 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 적용됩니다.
Q. 생애 최초 LTV 70% 조건이 궁금해요.
A. 수도권 및 규제지역에서 생애 최초로 주택을 구입하는 경우에만 적용되며, 대출 실행 후 6개월 안에 반드시 전입해야 하는 의무 조건이 있습니다. 이는 디딤돌이나 보금자리론 같은 정책대출에도 동일하게 적용됩니다.
